اخبار

اخبار

تاریخ تحویل ملک در قراردادهای فروش و مبایعه نامه های ملکی چه زمانی است؟

اگر فکر می کنید که مشاور املاک باید ذهن دو طرف معامله را بخواند و بر اساس آن معامله ای را تنظیم کند، سخت در اشتباهید! چون مشاورین املاک آنچه را که خریدار و فروشنده ملک با هم توافق کرده اند را در مبایعه نامه وارد می کنند و اگر هم شما آگاهی و اطلاعی ندارید بر اساس آنچه که رویه خودشان است تنظیم می کنند که ممکن است به ضرر و یا بنفع شما باشد اما قطعیتی ندارد.

برای مثال: شما پیش خودتان و با مشورت قبلی با خانواده قصد کرده اید با فروش ملک خود از محل ثمن قرارداد زمین یا اپارتمانی را بخرید یا جایی سرمایه گذاری کنید. خوب این شما هستید که باید به خریدار اطلاع بدهید که ثمن معامله را کی و جه زمانی بپردازد. آنچه که شما به طرف تان می گویید پس از توافق باید توسط مشاور املاک در قرارداد قید شود و مشاور املاک صرفا حق تحریر انرا دارد ولاغیر. پس کوتاهی نکنید چون نتیجه آن و ضررش به خود شما برمی گردد.

خوب با این توضیحات، خریدار قبول می کند که ثمن معامله را طی سه یا چهار مرحله به شما پرداخت کند. و در مقابل هم از شما می خواهد که ملک را به وی تحویل دهید. یا از شما می خواهد که اجازه بدهید ملک را رهن بدهد تا از محل رهن بخشی از بدهی اش را جبران کند. من به عینه شاهد این قضیه بوده ام که پس از پرداخت ۳۰ درصد ثمن معامله، به خریدار اجازه داده شد تا ملک را اجاره بدهند و چیزی حدود ۱۰ درصد دیگر از محل رهن به فروشنده پرداخت و متاسفانه الباقی ثمن معامله پرداخت نشد!

و فروشنده نه حق فسخ قرارداد را داشت و نه می توانست مستاجر را زودتر از موعد بیرون کند و به اصطلاح میک را تخلیه کند و نه فرصتی داشت که به دادگاه مراجعه کند تا حقش را بگیرید. همه این شرایط برمی گشت به ناآگاهی و بی اطلاعی و عدم دور اندیشی.

راهکار چیست؟

خیلی ساده است. اول اینکه تا زمانی که ۸۵ درصد از کل ثمن معامله را دریافت نکرده اید، ملک را تحت هیچ شرایطی تخلیه و در اختیار خریدار قرار ندهید. یعنی حتی تخلیه هم نکنید! می دونید چرا؟ چون ممکن است خریدار شبانه با شکستن قفل و آوردن اثاثیه و با در دست داشتن مبایعه نامه ادعا کند ملک را تحویل گرفته و شما می مانید و طی کردن مسیر طولانی دادگاه و کلانتری و حاصل آن هم هیچ…

خوب پس تا وقتی که ۸۵ درصد ثمن معامله را دریافت نکرده اید آنهم بصورت نقد یا درقالب چک تضمین شده به هیچ وجه انرا حتی اجاره یا رهن هم ندهید مگر اینکه با رهن دادن ملک به ۸۵ درصد کل ثمن معامله دست پیدا کنید.

در مرحله بعد برای خود اختیاز فسخ معامله را نیز در صورت عدم پرداخت باقیمانده ثمن معامله پیش بینی کنید. چیزی که متاسفانه در بیش از ۹۰ درصد قراردادهای ملکی اصلا پیش بینی نمی شود و تازه کلیه خیارات قانونی هم ساقط می شود.

نویسنده: محمدرضا فولادی- موسس گروه حقوقی و وب سایت وکیل رسمی

منبع:وکیل رسمی

(۱۲) نظرات

  1. علی ظریفی

    به    بیان شده  

    سلام
    بنده ملکی رو فروختم بعد از اینکه ندانسته مباهیه نامه رو امضا کردم فهمیدم تاریخ سند ۱۴/۱۱ شده واریخ تحویل ۱۱/۲۰نوشته شده یعنی ۸۰ تومن موقع سند زدن ۴۵ تومن یک هفته بعد از اینکه سند زدم این کار قانونی و درست است یا خیر

    پاسخ
  2. پاییزان

    به    بیان شده  

    سلام . من یک ملک قدیمی دارم ک پایانکار نداره و اقدام ب فروشش کردم . میخواستم بدونم ایا میشه بدون پایانکار کارهای مالیات و دارایی رو انجام بدم و بفروشمش ؟

    پاسخ
    • رسولی

      به    بیان شده  

      سلام
      خیر نمیشه دارایی و مالیات پرداخت کنید ولی برای فروش میتونید با خریدار توافق کنید

      پاسخ
  3. سیداکبر عربی

    به    بیان شده  

    سلام.بنده اسفند سال ۹۱ از روی زمین واحدی را بصورت قولنامه ای به مساحت ۶۵متر هر متر شصد هزار در ۸ طبقه نما سنگ دارای آسانسور پیش خرید کرده که طی سه قسط به صورت ۲۰میلیون پای قولنامه نه میلیه پانصد بتاریخ سی مرداد ۹۲ که از قسط دوم مبلغ ۶ملیون را مهر ۹۲طی چک پرداخت کردم و فسط آخر را ۳۰خرداد ۹۳ مبلغ نه میلیون پانصد که زمان تحویل بوده ولی فروشنده به تعهداتی که داده مانند فاقدآسانسور.طبفات اضافه.مصالح ارزانتر در نما.کم بودن مساحت ولی مجدد مبلغ ۳میلیون از بابت قسط دوم شهریور ۹۵ نقدا دریافت کرده و مدعی است که واحد را تحویل داده در صورتیکه طبق گزارش کلانتری ساختمان ۵طبقه نیمه کاره و طبقات بالا به چندین نفر فروخته شده که بنده نیز حفاظ آهنی جلوی واحد که طبقه ۵ است زده و طلب خسارت روزی ۲۰را کرده ام که فروشنده توسط وکیل لایحه دفاعیه تقدیم دادگاه کرده.بنده چگونه میتوان تا قبل از رسیدگی دادگاه که ۲۰اوردیبهشت ۹۷است قرارداد را فسخ و کلیه خسارت را بگیرم

    پاسخ
  4. هاشم زاده

    به    بیان شده  

    با سلام
    بنده اپارتمانی رو پیش فروش کردم و در قرار داد ذکر شده که در صورت عدم تحویل در فرصت مقرر مبلغ x به خریدار پرداخت کنم و همچنین در بند دیگری ذکر شده اگر هر کدام از طرفین قرار داد رو بدون دلیل فسخ کند مبلغ y تومان به طرف مقابل پرداخت کند!
    حالا من فروشنده اگر ببینم مبلغ اپارتمان با توجه به افزایش شدید قیمت ها خیلی بالا رفته آیا امکان فسخ قرار داد رو دارم؟ و اینکه اگر فسخ کنم شرایط چگونه خواهد بود؟
    خریدار چه ادعاهایی میتواند مطرح کند؟

    پاسخ
    • رسولی

      به    بیان شده  

      سلام
      به هر دلیلی هر کدام از طریفین به تعهدات مندرج در قرارداد عمل نکنه یا بخواد فسخ بکنه متحمل پرداخت ضرر و زیان به طرف مقابل میشه

      پاسخ
  5. احسان

    به    بیان شده  

    سلام
    قصد فروش آپارتمانم رادارم و به چند نفر مشتری پای معامله کنار نیامدم و آن اینکه من برای تحویل کلید ۸۵ درصد از مبلغرا خواستم و املاک و آنها گفتند ۸۵ درصد زیاد است.یکی هم اینکه نمیشود قبل از فروش دارایی را پرداخت کنم و بلافاصله سند را قطعی انتقال دهم؟

    پاسخ
    • رسولی

      به    بیان شده  

      سلام شرایط فروشبه اینصورت که رقم کل تقسیم بر ۳ شود و بخاطرحساسیتتون میتونید توافق کنید تحویل و سند رو تو یک روز انجام بدید

      پاسخ
  6. علی

    به    بیان شده  

    سلام. من یه ملکی خریدم و قرار شده که اخر اردیبهشت خالی کنه وتحویل بده. وام مسکن من به دلیل اینکه فروشنده یه کم تاخیر داشته تا مدارکشو ببره بانک ممکنه عقب بیوفته. تکلیف چیه؟ من میتونم با استناد به تشکیل پرونده ملک رو تحویل بگیرم؟ فروشنده میتونه ادعای خسارت کنه؟ فروشنده میتونه بره محضر و عدم حضور بگیره و سی میلیون ازم خسارت بگیره؟ ما فقط توو قراداد گفتیم که بخشی از این مبلغ وام مسکنه که فروشنده باید همکاری لازم رو انجام بده.

    پاسخ
    • رسولی

      به    بیان شده  

      سلام با استناد به تشکیل پرونده نمیشه تحویل گرفت ضمنا تاریخ تحویل مشخصه و اگه زمان تنظیم سند برسه چنانچه استعلامات ثبت و دارایی و شهرداری اماده باشه میتونه عدم حضور بگیره

      پاسخ

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *